Regra de ouro para financiamentos imobiliários: saiba como os seguros obrigatórios podem impactar seu custo total.
Antes de fechar um financiamento imobiliário, normalmente as pessoas se preocupam em avaliar todos os custos envolvidos, além da taxa de juros.
Uma regra de ouro pouco conhecida, no entanto, é deixada de lado. E acredite, ela pode fazer toda a diferença! Em suma, a dica é analisar o impacto dos seguros obrigatórios no valor total do financiamento.
Seguros como o de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), por exemplo, podem representar até 20% do valor total financiado ao longo do tempo.
Entenda como esses custos influenciam no financiamento, como eles variam de acordo com a idade e o banco, e como fazer escolhas mais inteligentes para economizar.
Por que os seguros obrigatórios são importantes?
Ao financiar um imóvel, os bancos incluem dois tipos de seguros obrigatórios no contrato:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez do tomador. Seu custo aumenta conforme a idade do contratante.
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos como incêndios, desabamentos ou enchentes, calculado com base no valor do imóvel.
Embora sejam importantes, esses seguros podem pesar bastante no custo final do financiamento. Em alguns casos, uma taxa de juros aparentemente mais baixa pode ser compensada por um seguro mais caro.
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Como a idade impacta os custos?
A idade é um dos fatores mais relevantes para determinar o custo do seguro MIP. Quanto mais velho o tomador do financiamento, maior será o percentual cobrado. Isso ocorre porque os riscos associados à faixa etária aumentam, elevando o valor pago ao longo do contrato.
- Para jovens (até 40 anos): o custo do MIP é menor, tornando o financiamento mais barato.
- Para pessoas acima de 50 anos: os valores aumentam significativamente, podendo representar até 17% do total financiado.
Exemplo prático: como a escolha do banco e da taxa de juros impacta o custo total?
Simulações demonstram que a escolha do banco e da taxa de juros pode gerar diferenças significativas no custo final. Veja abaixo:
Cliente de 60 anos, financiamento de R$ 500.000 (prazo de 20 anos):
| Banco | Taxa (% ao ano) | Valor total | Valor dos seguros obrigatórios | Peso dos seguros no total (%) |
|---|---|---|---|---|
| Caixa | 10% | R$ 1.201.960 | R$ 215.979 | 17,97% |
| Santander | 10% | R$ 1.146.874 | R$ 137.933 | 12,03% |
| Bradesco | 12% | R$ 1.223.017 | R$ 157.249 | 12,80% |
Mesmo com uma taxa de juros semelhante, os custos dos seguros obrigatórios podem tornar o financiamento mais caro em um banco do que em outro.
Regra de ouro: foque no Custo Efetivo Total (CET)
A taxa de juros não conta toda a história. O Custo Efetivo Total (CET) inclui todos os encargos, como seguros obrigatórios e tarifas administrativas, oferecendo uma visão completa do valor que será pago mensalmente. Ao comparar propostas, priorize aquela com o menor CET, mesmo que a taxa de juros pareça maior.
Dicas para economizar no financiamento imobiliário
- Pesquise as opções de bancos: Compare não apenas as taxas de juros, mas também o custo dos seguros e o CET.
- Escolha a tabela certa:
- Tabela SAC: parcelas maiores no início, mas custo total mais baixo.
- Tabela Price: parcelas fixas, porém maior custo total.
- Use o FGTS para amortizar: Reduza o número de parcelas sempre que possível, diminuindo os custos com seguros e juros.
- Considere o valor do imóvel: O seguro DFI é proporcional ao preço do imóvel, então propriedades mais caras implicam em valores maiores.
Seguro DFI: o que é importante saber?
O seguro DFI cobre danos ao imóvel por fatores externos, como enchentes ou incêndios. Seu valor é proporcional ao preço de avaliação da propriedade e pode variar conforme o banco. Pesquisar diferentes instituições financeiras pode ajudar a economizar também nesse aspecto.
